Kancelárie v Bratislave zažívajú boom: Nájomné láme rekordy, nová výstavba momentálne stojí

Bratislavský trh s kancelárskymi priestormi hlási výraznú dynamiku. Hoci počas druhého štvrťroka nepribudol v hlavnom meste žiadny nový developerský projekt, firmy si vo veľkom prenajímajú dostupné kapacity.

Výsledkom tohto tlaku je neustály rast cien. Najvyššie dosahované mesačné nájomné v prémiových priestoroch, takzvaný prime rent, dosiahlo nové historické maximum.

Celková miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave sa drží nad hranicou 13 percent.

Prémiové priestory za rekordné ceny

Za kvalitné kancelárie si dnes nájomcovia musia priplatiť. V prémiovom segmente stúplo nájomné medzikvartálne o 2,2 percenta a v medziročnom porovnaní až o 7,3 percenta. Aktuálne sa tak vyšplhalo na úroveň 22 eur za štvorcový meter.

Za týmto rastom stojí podľa analytikov z realitno-poradenskej spoločnosti CBRE Slovensko stabilný dopyt firiem, ktoré hľadajú moderné a udržateľné pracoviská, pričom narážajú na limitovanú ponuku z dôvodu obmedzenej výstavby.

„Očakávame, že dostupnosť prémiových priestorov zostane relatívne obmedzená. Pretrvávajúci záujem nájomcov o kvalitné budovy by mal tak podporiť ďalší rast nájomného,“ vysvetľuje Oliver Galata, riaditeľ oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností CBRE.

Dopyt potiahla výroba a finančný sektor

Prenájmová aktivita dosiahla v druhom štvrťroku takmer 53-tisíc štvorcových metrov. Viac ako polovicu tohto objemu tvorilo obnovenie existujúcich zmlúv.

Pokiaľ ide o čistú nájomnú aktivitu, ktorá zahŕňa iba nové prenájmy, predprenájmy a expanzie, tá sa zastavila na hodnote 25-tisíc štvorcových metrov. Znamená to masívny, až 51-percentný medziročný nárast.

Najväčší záujem o nové priestory prichádzal z výrobného sektora, ktorý generoval takmer štvrtinu (23 percent) celkového dopytu. Tesne za ním nasledoval finančný sektor s 20-percentným podielom. Zhodne po 15 percent si ukrojili IT firmy a sektor profesionálnych služieb.

Kde sú najplnšie budovy?

Celková miera neobsadenosti kancelárií v Bratislave zaznamenala mierny medzikvartálny nárast o štyri bázické body na úroveň 13,42 percenta. Pri pohľade na medziročné dáta však neobsadenosť klesla o 98 bodov.

Najlukratívnejšou oblasťou zostáva Central Business District (CBD). Práve tu sa podľa Olivera Galatu zrealizoval najväčší objem prenájmov na úrovni 20-tisíc štvorcových metrov, pričom miera voľných priestorov tu dosahuje 15,55 percenta.

Najťažšie sa hľadajú voľné kancelárie v zóne South Bank, kde neobsadenosť padla na 7,06 percenta, a v City Centre s 8,88 percentami. Zóna Inner City eviduje 12-percentnú neobsadenosť. Na opačnom konci rebríčka je Outer City, kde na nájomcov stále čaká 17,69 percenta voľných plôch.

Stavebný útlm potrvá ešte minimálne rok

Celková výmera existujúcich kancelárskych priestorov v hlavnom meste je v súčasnosti 1,755 milióna štvorcových metrov. Developeri si aktuálne dávajú pauzu, keďže počas uplynulého kvartálu nebol skolaudovaný žiadny nový biznisový projekt.

Strednodobý výhľad však ukazuje na postupné oživenie trhu. Výraznejšie prírastky sa očakávajú od roku 2026, kedy by mali dopyt uspokojiť projekty Dunaj (7 200 m2) a Ganz House (9 400 m2).

Najväčšia vlna novej výstavby je naplánovaná na rok 2027 s dokončením projektov Chalupkova Offices (18 200 m2) a Istropolis Atrium (15 500 m2). O rok neskôr by ich mali doplniť Chalupkova Offices Phase II s rozlohou 14-tisíc štvorcových metrov a Sky Park Square Office, ktorý na trh prinesie ďalších 10-tisíc štvorcových metrov.